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哪些城市的房價尤其二手房市場有發展空間?

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2019年10月03日提問
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    李明俊 李明俊 的回答 2019-10-12 15:33

    很高興能回答您的問題!關于中國城市二手房市投資價值問題,由于城市數量較多,以下從全國二手房市發展現狀及主要城市二手房市發展情況進行匯總分析,供您借鑒參考。

    二手房(住宅)交易規模上升,房市進入存量消化市場

    2012-2018年,中國二手房(住宅)交易規模呈波動上升趨勢,2018年,中國二手房銷售額為6.53萬億元,同比增長11.5%。

    此外,中國二手房交易規模占全國住宅銷售規模(包括二手房和住宅商品房)的比例也呈上升趨勢,2018年,中國住宅商品房的銷售額為12.64萬億元,二手房交易規模占全國住宅銷售規模的34.1%,說明中國住房市場正在逐漸步入存量消化市場。

    圖表1:2012-2018年中國二手住宅銷售額(單位:億元,%)

    圖表2:二手房占住宅銷售額比重(單位:萬億,%)

    高能級城市率先進入存量房時代

    根據中指院的數據,二手房銷售套數超過一手房銷售套數的基本為一二線城市,其中,北京、廈門、深圳等城市二手房銷售套數占比已達到70%左右,大連、南京、無錫、上海、廣州、寧波等城市二手房銷售套數占比也已超過50%,這些城市已經率先進入存量房時代。

    圖表3:2018年高能級城市二手房交易占比住宅交易比例(單位:%)

    二手房交易價格整體環比上漲,但增速放緩

    2019年9月17日,國家統計局發布了8月份70個大中城市新建商品房及二手房價格變動情況。在二手房市場,有43個城市二手房價格環比上漲,7個城市價格環比持平,20城市價格環比下跌。

    分城市來看,二手房價格環比上漲幅度前五城市分別為唐山(1.8%)、無錫(1.7%)、銀川(1.5%)、沈陽(1.5%)、寧波(1.4%)。

    圖表4:2019年8月中國70大中城市二手房價格環比漲跌情況

    圖表5:2019年8月70大中城市二手房價格環比漲跌TOP 5

    2019年8月,70大中城市二手住宅價格指數同比增速為5.3%,同比下降0.8%,其中,一線城市8月份增速下降至-0.2%,二線城市下降至5.5%,三線城市下降至5.8%。

    從2019年8月各大城市二手房價格同比漲幅與2015-2019年累計漲幅對比也看出,二手房價格增長明顯遇到瓶頸。

    圖表6:2015-2019年中國二手住宅價格變化情況(單位:%)

    圖表7:2015-2019年主要城市二手房價格漲幅(單位:%)

    二線城市成為拉動二手房交易市場增長引擎

    通過12個主要城市(包括一線城市北京、深圳;二線城市杭州、南京、南寧、廈門、青島、大連、無錫、蘇州;三線城市揚州、金華)二手房銷售進行對比分析,2019年1-8月,中國二線城市二手房銷量實現較快增長,一線和三線城市二手房交易量則大幅出現不同程度下滑。

    根據統計樣本數據,2019年1-8月,一線城市二手房成交量累計同比下滑4.8%,三線城市二手房成交量累計同比下滑23.6%,二線城市二手房成交量累計同比增長19.0%。

    2019年1-8月,廈門、蘇州、大連三個城市二手房銷售增速較快,廈門二手房銷售累計增速達到167.6%,成為二手房交易最活躍城市。

    圖表8:2018-2019年主要城市二手房銷量及增速對比(單位:套,%)

    深圳、福州二手房(非住宅)交易價格排名靠前

    根據中國房地產信息網數據,2019年8月,中國主要城市二手房(非住宅)集中交易價格如下所示,深圳、福州、青島三個城市二手房交易價格位列前三,分別為44610元/平米、37707元/平米和36997元/平米。

    圖表9:2019年8月主要城市二手房集中交易價格(單位:元/平米)

    北京、長春二手房成交量居前

    根據中國房地產信息網數據2017/2018年,北京市和長春市場二手房成交數量排名居前,分別為170019套和97463套。

    圖表10:2017/2018年主要城市二手房交易數量(單位:套)

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